Оцінка
нерухомості як один з напрямків оціночної діяльності
М.А. Медведєва, ВАТ
"Житлова корпорація" Дім "
Оціночна діяльність в Росії отримала своє активне
розвиток на початку 1990-х років, одночасно з переходом економіки країни на ринкові
відносини. Особливого значення набула діяльність оцінювачів нерухомого майна
у зв'язку зі швидким і бурхливим розвитком ринку нерухомості, тобто різким збільшенням
числа операцій купівлі-продажу як житлових, так і нежитлових об'єктів. Крім того, введення
Держкомстатом РФ з 1 січня 1995 обов'язкової переоцінки основних фондів підприємств
з роздільною здатністю залучати для цього незалежних експертів викликало підвищення попиту
на фахівців з оціночної діяльності.
У травні 1993 р. незалежні оцінювачі країни об'єдналися
до Товариства оцінювачів (РОО), однією з найважливіших завдань якого стала підготовка кадрів
з оцінки. Спочатку найбільш інтенсивно велося навчання оцінювачів нерухомості
і бізнесу, в подальшому коло спеціальностей розширився.
Незважаючи на активну практичну діяльність оцінювачів
всіх напрямів, законодавчої (правової) бази до середини 1998 вона не мала.
Послуги з оцінки нерухомості тривалий час розглядалися як один із напрямків
роботи ріелторських фірм і відповідно ліцензіювалися як один з видів операцій
з нерухомістю. У листопаді 1996 р. Уряд РФ прийняв постанову? 1407
"Про затвердження Положення про ліцензування ріелтерської діяльності",
яке визначило, що послуги з оцінки нерухомості ріелторської діяльністю
не є. Після цього, протягом майже двох років, робота оцінювачів нерухомості
та інших напрямків державою не регулювалася.
У липні 1998 р. Державною думою було прийнято закон
"Про оціночної діяльності в Російській Федерації". Він визначив правові
засади регулювання діяльності оцінювачів щодо об'єктів оцінки всіх форм
власності для цілей здійснення угод з ними.
Цим законом встановлюється, що оціночною діяльністю
вважається діяльність відповідних суб'єктів щодо визначення ринкової або іншої
вартості об'єктів оцінки. При цьому під ринковою вартістю розуміється найбільш
ймовірна ціна, по якій даний об'єкт може бути відчужений на відкритому ринку в
умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно і володіють достатньою
інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини,
тобто коли одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт, а інша сторона не
зобов'язана приймати виконання; боку добре інформовані про предмет угоди і діють
у своїх інтересах; об'єкт представлений на відкритому ринку у формі публічної оферти;
ціна угоди являє собою розумну винагороду, і примус до вчинення
операції з чийого-небудь боку відсутня; платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій
формі.
Дане визначення відповідає міжнародним стандартам
оцінки, які є основою діяльності російських оцінювачів.
Закон конкретизує та об'єкти оцінки, якими вважаються
окремі матеріальні об'єкти (речі); сукупність речей, що становлять майно
особи - рухоме або нерухоме, в т.ч. підприємства; право власності та інші речові
права на майно або окремі речі, права вимоги, зобов'язання (борги);
роботи, послуги, інформація та інші об'єкти цивільних прав. Земля як об'єкт оцінки
цим законом не виділяється, але мається на увазі.
Закон "Про оціночної діяльності в Російській Федерації"
визначає також випадки обов'язкового проведення оцінки, вимоги до договору на
надання послуг з оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку, основні права
та обов'язки оцінювачів, умова страхування цивільної відповідальності оцінювачів,
вводить обов'язковість ліцензування оціночної діяльності. Особливу важливість представляє
собою вимогу про відсутність у фахівців з оцінки майнового або правового
інтересу в об'єкті оцінки, так як незалежність оцінювача повинна бути гарантом
достовірності результату проведеної оцінки.
Відповідно до ст. 20 цього закону суб'єкти оціночної
діяльності повинні функціонувати на базі системи нормативних документів (стандартів),
які поки Урядом РФ не розроблені і не затверджені. У період становлення
РОО розробило на основі державних стандартів РФ і стандартів оцінки Міжнародного
комітету зі стандартизації оцінки майна свої нормативні документи. Суспільство
оцінювачів рекомендує застосовувати при оцінці об'єктів та інші нормативні акти: документи
по стандартизації, метрології та сертифікації Держстандарту РФ; норми, правила і нормативи
органів державного нагляду; будівельні норми і правила, стандарти інших
небудівельних галузей, норми технологічного проектування і т.д.
Цим законом оцінювачам надано право самостійно
застосовувати методи проведення оцінки об'єктів відповідно до стандартів оцінки.
Традиційними методами оцінки вважаються: підхід за витратами,
підхід по порівнянним продажу і підхід за доходами. Всі вони широко застосовуються російськими
оцінювачами на практиці при визначенні різних видів вартості як житлової, так
і нежилої нерухомості.
Одним з найпоширеніших видів діяльності оцінювачів
нерухомості є визначення ринкової вартості житлових приміщень (квартир) при
здійсненні угод купівлі-продажу, для вирішення питання про спадкування й дарування
майна, для цілей оподаткування, для вирішення судових суперечок і т.д.
РОО розроблений типовий звіт з оцінки житла, який передбачає
визначення ринкової вартості квартир витратним методом і методом порівняння продажів
аналогів.
На практиці оцінка житла проводиться в основному шляхом
порівняння продажів аналогічних квартир, тому що ріелторські фірми мають велику
поточної і накопиченої інформації про угоди купівлі-продажу, про ціни попиту на нерухомість
і ціни пропозицій до продажу.
Сутність підходу по порівнянним продажу полягає в тому, що
при купівлі або оренди нерухомого майна розсудливий покупець ніколи не
заплатить ціну, що перевищує вартість придбання або оренди схожого за своїми характеристиками
об'єкта нерухомості. Оцінювач повинен відібрати аналогічні за місцем розташування об `єкти,
з яких є дані про продаж, і порівняти основні характеристики об'єкта
оцінки з відповідними елементами аналогів; внести цінові поправки на умови
і час продажу; оцінити ступінь схожості кожного із значущих елементів об'єкта
оцінки з цими ж характеристиками аналогів і визначити по кожному з них поправку
до ціни продажу даного об'єкту.
При цьому мають бути дотримані деякі умови, наприклад,
достовірність даних про продажі, правильний облік відмінностей між об'єктом оцінки
і аналогами, наявність на ринку нерухомості достатнього числа продажів аналогічних
видів нерухомості, відповідність цін продажів визначення ринкової вартості.
Як приклад наведемо розроблену нами методику
оцінки квартир, яка відповідає вимогам підходи по порівнянним продажу (див.
додаток). В її основі лежить коригування середньої ціни продажів квартир конкретного
типу (малосемеек, одно-, дво-, трикімнатних і т.д.), розробленої на базі даних
про попит на них, поправочними коефіцієнтами по групі характеристик житла. Перелік
основних і додаткових характеристик можна розширити в залежності від мети і
задач оцінки об'єкта. До додаткових елементів оцінки відносяться витрати на вироблені
поліпшення житла, наприклад, засклення лоджії, додатково вбудовані шафи. Витрати
на поточний ремонт враховуються в межах декількох місяців до моменту продажу і
тільки ті його види, які не передбачені будівельними нормами і правилами для
типового житла (за умови, що квартира виставлена на продаж разом з поліпшеннями).
Облік додаткових характеристик вимагає ретельного підходу в кожному конкретному
випадку оцінки житла.
Коефіцієнти коригування за основними характерісткам розроблені
на основі вивчення попиту покупців на квартири та його впливу на ціну продажу.
Практика продажів, наприклад, показала, що житлові приміщення на першому й останньому поверхах
будинків купуються не дуже охоче в порівнянні з іншими поверхами. Аналіз статистики
цін продажу квартир в залежності від поверховості показав, що в таких випадках розумно
застосовувати коефіцієнт коригування в межах 0,96 - 0,97. Відсутність балкона або
лоджії також знижує ціну попиту та продажу, що підтверджується відповідним аналізом
цін, і т.д. по кожному елементу коректування.
Найбільш значимим в системі коефіцієнтів даної методики
є показник, що регулює ціну в залежності від місця розташування квартири
по районах (вулицями) міста. Нами визначено десять таких коефіцієнтів відповідно
з розподілом адміністративних Райнов міста, але з урахуванням попиту в них на житло: з
Кіровського округу виділення, наприклад, Старий Кіровськ, тому що попит на квартири та
ціни на них у цьому районі істотно відрізняються від попиту та цін на житло в інших
районах Лівобережжя. У випадку, коли середня ціна продажу аналогів визначена тільки
по квартирах, розташованих в районі розташування об'єкта оцінки, цей коефіцієнт
береться рівним 1.
Аналогічні принципи коректування інших основних характеристик,
однак для застосування даної методики необхідна значна статистика з продажу
квартир і складний поелементний аналіз.
Необхідною умовою для практичного застосування методики
є не тільки наявність достатнього обсягу інформації з операцій купівлі-продажу
житла, а й добре знання оцінювачем місцевих умов і особливостей розвитку ринку
житлової нерухомості, співвідношення попиту і пропозиції в конкретні періоди часу,
знання сезонного коливання цін на квартири, тобто значний досвід роботи.
Запропонована методика розроблена для оцінки житла на вторинному
ринку нерухомості в умовах м. Омська. Проте вона цілком прийнятна (з видозміною
деяких характеристик) для визначення ринкової вартості нових квартир або приватних
будинків за умови відповідної розробки коефіцієнтів коригування і наявності
даних про продаж їх аналогів.
Таким чином, з прийняттям Закону "Про оціночної діяльності
в Російській Федерації "наші оцінювачі, у тому числі й оцінювачі нерухомості,
отримали не тільки правову основу для своєї практичної діяльності, а й можливість
розвивати й удосконалювати методологію оцінки різних об'єктів, розширювати сферу
своїй практичній діяльності.
Список літератури
Для підготовки даної роботи були використані матеріали
з сайту http://www.omsu.omskreg.ru/
