Міжнародні стандарти оцінки нерухомості

Реферат з дисципліни Економіка нерухомості виконав студент групи 3/39 Мурадов М.

Іванівський державний хіміко-технологічний університет

Інститут управління фінансів та інформаційних систем

Кафедра економіки та фінансів

Іваново 2004

Вступ

Професійні норми оцінки - це стандарти професійної практики оцінки, що розробляються професійними організаціями і державою для контролю за діяльністю своїх членів. Знання стандартів дозволяє оцінювачам використовувати єдину термінологію, понятійний апарат і методики оцінки.

Оцінка майна сягає своїм корінням в класичну та сучасну економіку. До 40-их рр.. XX століття в багатьох країнах були розроблені в основному схожі між собою принципи і методики оцінки, однак лише в другій половині століття почав розвиватися підхід до поняття оцінки як до професійної дисципліни [1] .

Протягом 60-70-х рр.. ряд національних організацій оцінювачів розробили і опублікували стандарти професійної практичної діяльність для своїх членів. Цьому приклад наслідували інші. Зміст стандартів поєднував міркування професійного порядку з практичними потребами ринку. У деяких країнах стандарти були інкорпоровані повністю або частково в національні закони та нормативні акти. Деякі організації виробили контрольні і виконавчі процедури, які дозволяють висловлювати засудження і позбавляти професійного статусу члена організації в разі серйозного порушення ним стандартів або пов'язаних з ними етичних норм.

Аналіз змістовної діяльності авторитетних зарубіжних професійних об'єднань оцінювачів однозначно свідчить про те, що рішення їх основної функціональної завдання в рамках ринкової економіки -- забезпечення споживачів професійними послугами високої якості -- досягається шляхом стандартизації процедур оціночної діяльності. Іншими словами, стандартизація є стрижнем всієї діяльності об'єднань оцінювачів як в національному, так і в міжнародному масштабі.

Міжнародні стандарти оцінки (МСО) як звід однакових правил

Для проведення професійної оцінки майна оцінювачам необхідно керуватися певними правилами і використовувати спеціальну для даної області діяльності термінологію, що в сукупності собою своєрідний професійний «інструмент» оцінювача. Дане обставина ясно усвідомлювали розробники Міжнародних стандартів оцінки, тому одним із завдань Міжнародних стандартів є забезпечення оцінювачів певним набором засобів з проведення оцінки майна. З такої точки зору Міжнародні стандарти оцінки представляють собою досить значний документ. Для порівняння можна навести деякі цифри [2] . Чотири нині діючих стандарту оцінки майна визначають 16 базових видів вартості, більше 30 спеціальних термінів; 27 статей стандартів присвячені правилами розкриття оцінювачами інформації про проведену оцінку та коректного складання підсумкових звітів; близько 60 положень стандартів містять докладні правила, що встановлюють, який вид вартості і відповідний йому метод обчислення даного виду вартості слід застосовувати оцінювачам при оцінці різних майнових активів. Встановлювані стандартами правила являють собою систему взаємопов'язаних норм, яка визначається в першу чергу структурою побудови норм кожного зі стандартів. Розділи стандартів складені в певній послідовності, починаючи з вказівки призначення стандарту і сфери його застосування, потім визначення термінології, далі йдуть правила, що пропонують певну послідовність проведення оцінки, і методологія визначення того чи іншого базового виду вартості. Самостійний розділ кожного стандарту присвячений правилам складання звіту про проведену оцінці. Зазначена структура повторюється для кожного з чотирьох стандартів, що в цілому робить Міжнародні стандарти оцінки єдиним збалансованим і повноцінним актом.

Інтерес викликає питання, на чому грунтується зведення правил оцінки різних майнових активів у єдиний документ. Розробники МСО при конструюванні правил, що входять до стандартів, ставили перед собою завдання вийти на більш високий рівень узагальнення, і, абстрагуючись від правил оцінки окремих видів майнових активів, прагнули створити такі норми, які підходили б до оцінки багатьох майнових активів. У результаті включені в МСО правила носять настільки загальний характер, що розроблені стандарти цілком обгрунтовано можна назвати зведенням принципів оцінки, тобто більш широких і загальних норм.

При формулюванні загальних принципів оцінки розробники стандартів неминуче повинні були знайти ключові критерії для оцінки будь-яких майнових активів. Таким критерієм є «корисність». Як наголошується в розділі 7 введення в МСО, «ключовим критерієм для оцінки будь-якого нерухомого або рухомого майна є його корисність. Загальною метою процедур, що використовуються в процесі оцінки, є визначення і кількісне вираження ступеня корисності оцінюваного майна ». «Корисність» майнового активу є економічною категорією, яка виражається в тому чи іншому вигляді вартості. При цьому найбільш часто використовується поняття ринкової вартості.

Іншим критерієм відомості правил оцінки в єдиний документ є визнання їх розробниками стандартів як «кращих», тобто в максимальній мірі задовольняють потреби проведення професійної оцінки. Визнання будь-яких правил в якості «кращих» здійснюється в ході роботи Міжнародного комітету зі стандартів оцінки шляхом узагальнення національної практики оцінки держав-членів МКСО. У зв'язку з цим Міжнародні стандарти оцінки являють собою звід однакових практичних правил проведення оцінки, створений шляхом узагальнення різної національної практики. Але на відміну від національних стандартів оцінки держав-членів МКСО звід правил проведення оцінки на міжнародному рівні має інший якісний рівень.

Йдеться про наступне. Якщо національний стандарт оцінки є «краща» національна практика, то міжнародний стандарт оцінки не являє собою лише кращий з національних стандартів, а утворюється шляхом узагальнення національної практики оцінки різних країн. Точніше кажучи, міжнародний стандарт вбирає в себе правила, що містяться в різних національних стандартах оцінки, здатні, на думку членів Міжнародного комітету зі стандартів оцінки, максимальною мірою відображати потреби професійної оцінки майна на міжнародному рівні. Так, наприклад, в п. 9.1 введення в Міжнародні стандарти оцінки стосовно до звітів про оцінку сказано, що «метою стандартів є встановлення міжнародних правил, покликаних зменшити або усунути плутанину при використанні звітів про оцінку і сприяти кращому їх розумінню ».

Слід зазначити, що кожен член комітету прагне до включенню в міжнародний стандарт своєї національної практики, відбувається своєрідна боротьба. Так, наприклад. Федеральний союз оцінювачів ФРН (ВVS) офіційно проголосив мету своєї роботи в міжнародному Комітеті за стандартами оцінки - привнести національні та загальноєвропейські методи і визначення з тим, щоб вони були визнані на міжнародному рівні. Це важливо, відзначає уповноважений представник ВVS, оскільки створює додаткову впевненість у висновках німецьких і європейських оцінювачів, що надалі дозволить працювати з відомих їм методів.

Оскільки Міжнародні стандарти оцінки містять цілий ряд правил проведення оцінки майна, то вони розглядалися вище як звід однакових правил проведення оцінки майна, створений шляхом узагальнення різної національної практики оціночної діяльності. Таку заяву вимагає уточнення. У вітчизняній літературі І.С. Зикіна зазначалося, що склепіння однакових правил як «квазіправову» регулятори у своїй основі представляють кодифікації звичаїв і звичай у міжнародній торгівлі, здійснені на недержавному рівні.

Постійне і широке дотримання даних зведень правил призводило і призводить до становлення або закріпленню що містяться в них положень як звичаїв і звичайний, що є підставою для їх застосування судами і арбітражами. У зв'язку з цим слід зазначити, що Міжнародні стандарти оцінки в своїй основі не є кодифікацією звичаїв і звичайний в практиці оцінки. Істотною відмінністю зводу однакових правил, які в основі якого лежить кодифікація звичаїв і звичай у міжнародній торгівлі, від Міжнародних стандартів оцінки полягає в тому, що джерелом формування правила звичаїв і зазвичай є стійка звичайна практика, а джерелом формування правил міжнародного стандарту оцінки - «краща практика », яка не обов'язково буде звичайною практикою. Так, наприклад, у п. 1.1 стандарту 1 «Ринкова вартість як база оцінки» стверджується, що мета цього стандарту - дати загальноприйняте визначення ринкової вартості, загальні критерії, пов'язані з цим визначенням. Як видно, запозичені з різних національних стандартів оцінки, що встановлюються професійними організаціями оцінювачів або державою. На національному рівні правила проведення оцінки, що містяться в національних стандартах оцінки, також не є звичаями або звичай у практиці оцінки, оскільки встановлюються професійними організаціями оцінювачів або державою, а не складаються стихійно, самостійно, з волі учасників відносин з оцінки майна.

У зв'язку з цим звернемося до історії розвитку оціночної діяльності на прикладі розвитку оцінки нерухомого майна в Росії. З скасуванням кріпосного права в 1861р. в Росії виникла необхідність проведення кадастрових робіт, невід'ємною складовою частиною яких була оцінка нерухомості. Для вирішення пов'язаних з цим завдань в окремих губерніях Росії з 1870р. почалося поступове статистичне дослідження нерухомого майна, в ході якого виконувалися роботи з оцінки землі і міської нерухомості. Як відзначає Б.Д. Новиков, 4 накопичений у даних губерніях Росії досвід дозволив ввести відповідну правову регламентацію процесів оцінки на державному рівні ». 8 червня 1893р. Уряд Росії ухвалила Закон «Про переоцінці всіх видів нерухомого майна ». Одночасно до закону було затверджені та Правила оцінки нерухомого майна », а дещо пізніше -- інструкція із застосування закону. Знадобилося 23 року для накопичення досвіду з оцінкою нерухомості, у тому числі і методологічного досвіду, тобто формування певних методів оцінки.

Оскільки відбувалося накопичення практики проведення оцінки, то можна припустити, що за такий період практика цілком могла стати «Звичайної». Але, як справедливо зазначає І.С. Зикін, далеко не кожна звичайна практика може розглядатися в якості звичаю чи звичаю. Саме по собі тривале дотримання якого-небудь правила на практиці ще не констатує його в як звичайний. Важливо, щоб це правило стало постійно дотримуватися практиці у переважній більшості випадків, придбало однаковий характер. Але саме однаковості практики в той час і не існувало. Навпаки, в практиці мало місце і прямо прооценочной діяльності. З моменту прийняття в 1893р. Урядом Росії Закону «Про переоцінку всіх видів нерухомого майна », а потім і« Правил оцінки нерухомого майна »відпала можливість формування звичаю в практиці розвитку оціночної діяльності в Росії. Таким чином, ще не встигнувши сформуватися, звичаї ділового обороту в області оцінки майна поступилися своїм місцем державному регулюванню. Однак вказана практика, безсумнівно, вплинула на формування державних нормативних актів у галузі оцінки, оскільки при формуванні цих нормативних актів була врахована накопичена за 23 роки практика.

В історії розвитку оціночної діяльності інших країн при появі перших національних стандартів оцінки складалася аналогічна ситуація. Стандарти оцінки створювалися для регулювання оціночної практики шляхом створення правил, що регламентують порядок проведення оцінки та поведінки оцінювачів. Самою практикою оціночної діяльності не вироблялися правила, які змогли скластися у вигляді звичаїв чи звичайний, а потім були б закріплені у формі національних стандартів оцінки.

Таким чином, основу Міжнародних стандартів оцінки як зводу однакових правил проведення оцінки майна утворюють не кодифікація звичаїв або звичай у практиці оцінки, а аналіз і узагальнення правил, що встановлюються національними стандартами оцінки майна членів МКСО.

Міжнародні стандарти оцінки як кодекс поведінки

Як було зазначено вище, Міжнародні стандарти оцінки, будучи стандартами професійної діяльності з проведення оцінки майна, що регламентують поведінку оцінювачів. По суті МСО підпадають під визначення кодексів поведінки, наведене І.С. Зикіна, який відзначає, що кодекси поведінки спрямовані на встановлення стандартів поведінки в певній галузі професійної діяльності. У кожному з чотирьох що діють в даний час стандартів оцінки МСО міститься розділ 5 «Вимоги стандартів », де докладно регламентуються дії оцінювача, починаючи з моменту прийняття ним на себе зобов'язань з проведення оцінки і завершуючи складанням звіту про результати оцінки.

Розглянемо норми, що містяться в розділі 5. Єгоров В.В. зазначає, що під російськомовним терміном «кодекси поведінки» розуміються як "codes of conduct», так і «codes of ethics», тобто норми поведінки та етичні норми. Співвідношення таких норм у тому чи іншому кодексі поведінки буде, швидше за все, визначатися його завданнями. Так, у передмові до Міжнародного кодексу рекламної практики зазначається, що хоча кодекс «задуманий перш за все як інструмент самодисципліни, але разом з тим він призначений і для використання в судовій практиці в якості довідкового матеріалу в рамках відповідних законів ». Навпаки, Міжнародні стандарти оцінки спочатку не створювалися лише як інструмент самодисципліни оцінювача. Вони були покликані, крім того, дати оцінювачам інструмент проведення оцінки у вигляді встановлення термінології та методології. При детальному розгляді норм розділу 5 Міжнародних стандартів оцінки видно, що в даному випадку спостерігається зворотне співвідношення. Більша частина норм даного розділу є нормами «codes of conduct». Для прикладу норми самодисципліни оцінювача можна навести норму п. 1 ст. 5.1 МСО-1, яка встановлює, що якщо оцінювач не має достатніми знаннями, досвідом і компетенцією для виконання даного завдання в відповідно до Міжнародних стандартів оцінки, він має повідомити про це клієнта до прийняття зобов'язань з проведення оцінки.

Крім цього, завдання Міжнародних стандартів оцінки як кодексу поведінки полягає в наданні допомоги оцінювачам і відповіді на ті питання стандартів поведінки, на які не відповідають національні стандарти оцінки. Так, в публікаціях Міжнародного комітету зі стандартів оцінки часто вживається наступне формулювання: «Комітет повідомляє про те, що будь-яке недотримання оцінювачами рекомендацій, установлених Міжнародними стандартами оцінки, може призвести до комерційних або правових санкцій. І навпаки, відповідність стандартам може стати частиною що має силу аргументу захисту оцінювача, який значущий у випадку судового позову про поставлений недбалості, поданого клієнтом ».

Таким чином, Міжнародні стандарти оцінки в частині тих положень, які спрямовані на регулювання поведінки оцінювачів, можуть розглядатися як «кодекс поведінки» оцінювача.

Провідні міжнародні організації оцінювачів

Інтеграційні процеси в Європі, що привели до створення Європейського союзу, і інтенсивно розвиваються в останні десятиліття процеси глобалізації бізнесу, у тому числі бізнесу нерухомості, - все це послужило сильним стимулом для об'єк?? діненія зусиль оцінювачів нерухомості різноманітних країн і регіонів. Ведучими міжнародними центрами методичного об'єднання професійних структур оцінювачів до теперішнього часу стали:

Міжнародний комітет стандартів оцінки IVSC (International Valuation Standard Committee), який об'єднав провідні організації оцінювачів Європи та Америки: організації 35 країн - дійсних членів і ще 14 країн - у різних інших ранги;

Європейська асоціація оцінювачів TEGoVA (The European Group of Valuers 'Associations), що об'єднала близько сорока професійних структур оцінювачів європейських країн. Нижче розглянуті основні положення міжнародних стандартів - з урахуванням того, що обидва типи стандартів IVSC (Міжнародні) і TEGoVA (Європейські) розроблені у тісному узгодженні одна з одною. Особливу увагу приділено стандартам і організації оціночної діяльності у Великобританії, в Королівському суспільстві фахівців з нерухомості RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) як одному з найстаріших і визнаних світових центрів практичної та методологічної діяльності в області оцінки нерухомості.

Стандарти IVS С і TEGoVA [3]

У вступі наводиться коротка історична довідка, відносить період становлення професійної оціночної діяльності як самостійного бізнесу в окремих країнах до 1940-их рр.., а об'єднання міжнародних зусиль у цій області - до 1980-их рр.. Власне Міжнародний комітет FVSC був заснований в 1981 р. Характерно, що в якості найважливіших аргументів для консолідації діяльності оцінювачів різних країн і створення системи узгоджених стандартів оцінки наводяться збільшена з кінця 1970-х рр.. активність в розвитку міжнародних фінансових потоків і інтенсивно процеси розвиваються глобалізації бізнесу.

Діюча структура Міжнародних стандартів (з Станом на 1 липня 2000 р.) включає наступні розділи.

I. Вступ (загальне).

Міжнародний комітет зі стандартів оцінки IVSC (загальна передісторія, члени Комітету, статус і взаємодії, керівництво і місце розташування Комітету).

Конституція FVSC (дати заснування і реорганізацій, найменування, цілі, керівні та виконавчі органи, механізми участі та взаємодії, загальні збори, голова і секретар, фінансове забезпечення, політика та процедури). Міжнародні стандарти оцінки (цілі та області дії, організаційна структура документа в цілому, формат -- типова внутрішня структура стандартів, програм та посібників, етапи розвитку).

Так, загальна структура документа "International Valuation Standards 2000" має такий вигляд.

1. Введення

2 Загальні концепції та принципи

3. Кодекс поведінки

4. Типи власності

5. Типи оцінок

6. Стандарти: International Valuation Standards: IVS1 і IVS2

7. Додатки: International Valuation Applications: IVA1 і IVA2

8. Посібники (Guidance Notes)

9. Коментарі

10. Словник термінів.

Формат (типова структура) основних стандартів та настанов включає дев'ять уніфікованих позицій:

1) вступ;

2) область дії (зв'язок з іншими матеріалами і областями дії інших стандартів оцінки);

3) основні визначення;

4) зв'язок зі стандартами бухгалтерського обліку;

5) основні положення (роз'яснення) даного стандарту;

6) дискусійні аспекти;

7) застереження;

8) відхилення від стандартів;

9) дата введення документа в дію.

II. Основні концепції і принципи оцінки (General Valuation Concepts and Principles).

Вступ (про фундаментальну спільності проблем оцінки в різних країнах).

Поняття землі і власності, а також оцінювання і професії оцінювача.

Поняття нерухомості та прав на нерухомість, рухомого і нерухомого майна, різних типів активів, амортизації.

Ціна, вартість, ринок та оцінювання, ринкова вартість, вартості відновлювальна і заміщення.

Ринкова вартість.

Принцип найкращого використання ("... найбільш ймовірне використання для об'єкта з тих, які фізично можливі, юридично дозволені, обгрунтовані, фінансово здійсненні і приводять до найвищої оцінки об'єкта p ").

Корисність (призначення та ефективність використання).

важливі Інші концепції (зокрема, варіанти тлумачення ринкової вартості, залишкової вартості заміщення).

Методи оцiнки.

III. Кодекс поведінки (Code of Conduct).

Вступне зауваження.

Області дії кодексу (у тому числі статус оцінювання з стандартам IVSC, зв'язок із законодавчою базою).

Визначення.

Питання етики: взаємодії з колегами та фахівцями з інших областей, конфлікт інтересів, конфіденційність в роботі, незалежність, компетенція, застереження, доповідь про оцінку.

IV. Типи оцінюваної власності (Property Types).

Вступні зауваження.

Нерухомість: терміни і тлумачення, типи об'єктів нерухомості, права та обмеження, сервітути, частки, особливості оцінки, основні методи оцінки.

Рухома власність: терміни і тлумачення, типи об'єктів, покращення, обладнання, оборотний капітал, нематеріальні активи, особливості оцінки та методи оцінки.

Бізнес: комерційна діяльність, діюче підприємство, юридичні особи, складні структури, інвестиційний бізнес, особливості оцінки і методи оцінки.

Фінансові інтереси: види фінансових інтересів при різному партнерство, інвестиції в нерухомість і цінні папери, зв'язок з стандартами фінансової діяльності, особливості оцінки.

V. Міжнародні стандарти оцінки IVSC (International Valuation Standards).

Цей розділ трансформує основні концепції та принципи попереднього розділу в іншому розрізі - стосовно до більш конкретизованим ситуацій, об'єктам та операцій. Він включає введення і наступні два основних стандарту IVS1 і IVS2.

Введення в Міжнародні стандарти: ринкова і неринкова бази оцінки, ринки, ціна, вартість та оцінка.

IVS1 - "Базис оцінки - ринкова вартість": дається детальний аналіз ринкової оцінки об'єкта оцінювання як провідного базису оціночної діяльності.

IVS2 - "Базис оцінки - інші, ніж ринкова вартість": розглядаються неринкові типи оцінок, у тому числі, оцінка при збереженні напрями використання, оцінка при обмеження ринкового обороту, спеціалізована оцінка, знос і старіння, переоцінка і ін

VI. Додатки до Міжнародних стандартів (International Valuation Applications).

IVA1 - "Оцінка для фінансової звітності" (Valuation for Financial Reporting). У організаційному плані це, можливо, ключова ланка в складі стандартів оцінки. Його призначення - допомогти оцінювачу нерухомості у власних діях і у взаємодіях в цій специфічній, складною і добре формалізованою роботі суміжних професіоналів з фінансовою документацією.

IVA2 - "Оцінка для кредитних цілей" (Valuation for Lending Purposes). Виділення стандарту оцінки майна для тих операцій, де воно виступає в якості вартісного гаранта їх надійності, пояснюється виключно високої ринкової затребуваністю даного класу операцій.

VII. Керівні вказівки (Guidance Notes GN1-GN8).

Цей розділ Міжнародних стандартів сформований як послідовний розвиток раніше діяли додатків до Міжнародним стандартам APG1-APG3. В даний час він включає наступні керівництва:

GN1 "Нерухомість",

GN2 "Оцінка орендних прав",

GN3 "Оцінка машин та обладнання",

GN4 "Нематеріальні активи",

GN5 "Чинне підприємство",

GN6 "Оцінка бізнесу",

GN7 "Небезпечні та отруйні речовини в оцінюванні",

GN8 "Залишкова вартість заміщення".

Зокрема, керівництво GN5 (до 2000 р. відоме під індексом APG1) роз'яснює особливості оцінки діючого підприємства (як діючого виробничого об'єкта) у співвідношенні з базисами ринкової вартості та неринкових методів.

Керівництво GN7 (до 2000 р. відоме під індексом APG2) призначено допомогти оцінювача розібратися в міру впливу шкідливих та отруйних речовин (будівельних і оздоблювальних матеріалів, компонентів навколишнього середовища) на оцінку вартісну розглянутого їм об'єкта нерухомості.

У керівництві GN3 (раніше відомому під індексом APG3) спеціальну увагу приділяється ситуацій оцінки, не пов'язаним з традиційною оцінкою для цілей бухгалтерського обліку та подібних фінансових документів. Розглядаються особливості складу підприємств як майнових комплексів, що включають різні сполучення об'єктів нерухомості (земельних ділянок і будинків), машин і технологічного устаткування, об'єктів виробничої інфраструктури.

Крім того, IVSC включають: коментарі, словник термінів і схему взаємодій з міжнародними фінансових стандартів (International Accounting Standards).

Європейське співробітництво оцінювачів веде свою сучасну історію з кінця 1970-х рр.., починаючи з організації Європейської групи оцінювачів основних фондів - TEGoVOFA (1977). У другій половині 1990-х рр.. після злиття з аналогічною організацією оцінювачів EUROVAL була заснована Європейська група асоціацій оцінювачів TEGoVA.

Нижче наводиться зміст Європейських стандартів оцінки [4] як затвердженої бази узгодженої оціночної діяльності професійних фахівців у країнах Європейського союзу та інших членів Європейської асоціації оцінювачів.

1. Введення

2. Питання відповідностей

2.01. Міжнародні стандарти (TEGoVA і IVSC)

2.02. Директиви Європейського союзу і національні законодавство і практика

2.03. Відхилення від Європейських стандартів

3. Оцінювач активів

3.01. Європейська акредитація, взаємне визнання, місцеве законодавство та ліцензування

3.02. Оцінювач активів: визначення, кваліфікація та стосунки з клієнтом

3.03. Відносини оцінювач активів з аудитором

3.04. Умови угоди

4. Основи (базиси) оцінки

4.01. Принципи оцінки та подання її результатів

4.02. Призначення оцінки й універсальна база оцінки

4.03. Ринкова вартість

4.04. Ринкова вартість без урахування альтернатив використання

4.05. Ринкова вартість з урахуванням альтернатив використання

4.06. Негативна вартість

4.07. Залишкова відновна вартість

5. Оцінка спеціальної нерухомості

5.01. Оцінка на основі показників бізнесу - комерційна нерухомість

5.02. Активи з зменшується вартістю - істощімая нерухомість

5.03. Заводи, верстати та обладнання

5.04. Майно громадського сектору

6. Спеціальні фактори, що впливають на оцінку нерухомості

6.01. Вплив навколишнього середовища - токсичність і шкідливість

6.02. Пошкоджена нерухомість

6.03. Незавершене будівництво

6.04. Коли устаткування й верстати, які оцінюються разом з будівлею

7. Оцінка для спеціальних цілей

7.01. Оцінка для фінансової звітності

7.02. Оцінка для іпотечного кредитування

7.03. Інвестиції - страхові компанії і пенсійні фонди

7.04. Компанії з розвитку нерухомості

7.05. Оцінка бізнесу

7.06. Спільні підприємства і товариства з обмеженою відповідальністю

7.07. Міжнародна нерухомість (об'єкти, розташовані в різних країнах)

8. Оцінка на основі неринкових показників

8.01. Концепція цінності - інвестиційна вартість

8.02. Відновлювальна вартість і вартість заміщення

8.03. Вартість в використанні

8.04. Вартість при вимушеній продажу

8.05.Оценка на основі виробничого потенціалу (виключаючи нематеріальні активи)

8.06. Прогнози

8.07. Ретроспективна оцінка

8.08. Ревізії оцінок

9. Сертифікат оцінки (отчет)

9.01. Принципи представлення результатів оцінки

9.02. Публікації та відповідальність

10. Специфіка законодавств окремих країн.

10.01. Вступні зауваження

10.02. Німецьке законодавство з оцінки в областях іпотеки та інвестицій

10.03. Іспанські методи оцінки

10.04. Британські методи оцінки

11. Керівні матеріали та додатки

11.01. Ключові терміни і визначення

11.02. Європейський кодекс виміру

11.03. Європейський кодекс поведінки (етики)

11.04. Модель умов угоди про оцінку

11.05-07. Контрольний список питань, методи та стандарти оцінки, звіт про проведену роботу та результат оцінки.

Підкреслимо, що наведені міжнародні та європейські стандарти не проголошуються раз і назавжди зафіксованих документами уніфікації. Один із принципів міжнародної (та й будь-який інший обдуманої) стандартизації - слідувати актуальним вимогам розвивається ділового світу та процесів глобалізації. Тому з певною регулярністю йде коректування і розвиток окремих стандартів, доповнення їх новими документами. Так, у Зокрема, через два роки після виходу в світ першого Міжнародних стандартів оцінки МСО-1-МСО-4 з'явилися програми та керівництва APG1-3. На 2000-2003 рр. період. заплановано подальше досить детальне розвиток системи стандартів IVSC (вихідна структура якої як раз розглянуто вище).

Інструкції в ЕСО-2000

Крім дев'яти Стандартів, в яких наведено загальні принципи і методи, що використовуються в оціночних процедурах, ЕСО-2000 включають також керівництва до Стандартів, що дають вказівки по інтерпретації і практичного використання цих принципів і методів [5] .

Керівництво 1. «Особливі фактори, що впливають на вартість» передбачає наступні ситуації: оцінка при наявності токсичних і шкідливих речовин; оцінка недобудованих будинків; оцінка недіючого виробничого підприємства; оцінка машин і обладнання разом із земельною ділянкою.

У Посібнику 2 «Оцінка особливих типів майна» наводиться класифікація майна за типами, вказуються методи, що застосовуються при оцінці різних типів майна. Крім того, у загальних рисах розглядаються оцінка бізнесу та оцінка основних активів підприємства. Керівництво також дає вказівки за оцінкою коштів громадських підприємств.

У Посібнику 3 "Оцінка основних активів» розглядається оцінка засобів виробництва та особливості такої оцінки (наприклад, можливість оцінки обладнання окремо від будівлі, в якій вона знаходиться, і т.п.). Керівництво 4 "Оцінка активів, що підлягають розробці» розглядає наступні теми: оцінка потенціалу активу й особливі навички, необхідні для проведення такої оцінки; методологія, яка використовується при оцінці таких активів; оцінка інвестиційного портфеля.

Керівництво 5 «Оцінка сільськогосподарського майна» складається з двох частин:

Частина 1 «Оцінка землі, ферм, плантацій» розглядає особливості сільськогосподарського майна, дає визначення і характеристики різних його видах (оброблені ділянки, ферми, інвестиційне сільськогосподарське майно), наводить відповідні методи, що застосовуються при оцінці такого майна, вказує джерела отримання інформації про таке майно, що призводить особливості визначення його ринкової вартості.

Частина 2 «Оцінка посадок багаторічних рослин, регулярно приносять урожай »вказує на особливості оцінки посадок багаторічних рослин, призводить можливі підходи до такої оцінки.

• У Посібнику 6 «Оцінка майна, що має історичну цінність »розглядаються такі теми, як фінансова та культурна цінність історичних будівель, майна особливості, що має історичну цінність, загальні правила, що використовуються при оцінці такого майна, визначення його ринкової вартості та вартості заміщення.

Керівництво 7 «Оцінка бізнесу» розглядає принципи, що використовуються в процесі оцінки бізнесу, джерела інформації, різні підходи та методи, що використовуються при такій оцінці, а також взаємозв'язок оцінки бізнесу і стандартів бухгалтерського обліку.

Керівництво 8 «Оцінка нематеріальних активів» дає уявлення про принципи, підходи й методи, які використовуються при оцінці нематеріальних активів, наводить класифікацію таких активів, дає визначення різних видів нематеріальних активів, таких як гуд-вілл, інтелектуальна власність та ін, вказує особливі професійні вимоги, що пред'являються до оцінювача, що займається оцінкою нематеріальних активів, розглядає взаємозв'язок оцінки нематеріальних активів і стандартів бухгалтерського обліку.

Керівництво 9 «Оцінка з метою визначення індексів вартості і доходів, принесених нерухомістю »вказує на значну роль такої оцінки в Європі, дає відповідну методологію.

У Посібнику 10 «Оцінка закордонної власності» розглядаються особливості оцінки такої власності і особливі професійні вимоги, що пред'являються до оцінювача в цьому випадку.

Керівництво 11 «Оцінка спільних підприємств і товариств з огра?? іченной відповідальністю »дає класифікацію спільних підприємств з типами, приводить вимоги до досвіду та сертифікації оцінювача, що працює з такими підприємствами, вказує на особливості, які мають місце при проведенні оцінки СП і ТОО.

Керівництво 12 «Оцінка землі та будівель, які знаходяться на ній» дає визначення таких понять, як корисний термін служби будинку або групи будівель, розглядає методи, що використовуються при визначенні ступеня зносу основних активів, вказує способи роздільної оцінки землі та будівель, що знаходяться на ній.

У Посібнику 13 «Особливості національних законодавств та оціночної практики "розглядаються особливості оцінки в таких країнах, як Білорусь, Чеська Республіка, Фінляндія, Франція, Німеччина, Греція, Польща, Росія і Великобританія.

Крім стандартів та настанов ЕСО-2000 містять дев'ять додатків, в яких дається додаткова інформація, яка становить інтерес для оцінювача. Так, наприклад, у додатку 2 викладаються вимоги до сертифікації оцінювача, що пред'являються в більшості країн ЄС, у додатку 5 даються приклади завдань на оцінку, а додаток 7 містить глосарій термінів, що використовуються в оцінці і суміжних дисциплінах.

В даний час опубліковано всі Міжнародні стандарти оцінки, Європейські стандарти оцінки нерухомості, відомі повні тексти Стандартів американського товариства оцінювачів, виконані науково-дослідні роботи з розробки структури та принципів створення Єдиної системи стандартів оцінки. Все це створює нові умови для вдосконалення та розробки національних стандартів оцінки, які б сприяли підвищенню якості послуг з оцінки власності в Росії.

Висновок

В працях сучасних дослідників неодноразово наголошується, що Міжнародні стандарти оцінки відіграють величезну роль у розвитку оцінки майна як самостійного виду професійної діяльності на міжнародному рівні. При цьому існує загальне розуміння того, що Міжнародні стандарти оцінки повинні мати деяку єдину основу, причому не просто найменший загальний знаменник, а міцний фундамент, що представляє єдність економічних принципів, які є рушійною силою ринкових відносин і не залежать від політичних кордонів.

Підсумовуючи вищесказане, можна прийти до висновку, що, з одного боку, Міжнародні стандарти оцінки є в більшій частині своїх положень звід однакових правил проведення оцінки майна, але, з іншого боку, деякі положення Міжнародних стандартів оцінки можуть розглядатися як «Кодекс поведінки» оцінювача.

Список літератури

Леві А.Б. Про правову природу норм Міжнародних стандартів оцінки майна// Питання оцінки. - 2001'4.

Логінов Н.П. До питання про оцінку нерухомості в Росії// ЕКО. - 2002'9.

Оцінка нерухомості/Под. ред. Грязновой А.Г., Федотової М.А. - М.: Фінанси і статистика, 2004.

Оцінна діяльність в економіці. Учеб. посібник/За заг. ред. Джухи В.М., Кірєєва В.Д. --