Нормативно-правова регламентація земельних правовідносин в Німеччині

Екологічне право

Санкт-Петербурзького Гуманітарного

УНІВЕРСИТЕТ ПРОФСПІЛОК

Кафедра державного права

р е ф е р а т

нормативно-правова регламентація земельних правовідносин в германии

Робота студента

Юридичного факультету

П'ятого курсу

Першої групи

Босова А. С.

науковий керівник

Дзюба Н. В.

Санкт-Петербург

2002

Зміст

Вступ 3

Власність як невід'ємна частина і одна з основ німецькогогромадянського суспільства 3

Нормативно-правова регламентація реєстрації переходу праввласності на землю
5

- Набуття права власності на землю

- Формальний реєстр земельних ділянок

- Особливі форми власності в рамках землеустрою або права, аналогічні правам власності

Забудовані і незабудовані земельні ділянки: основні положення, оцінка вартості 11 < p> Правове регулювання обмеження права власності на земельні ділянки в інтересах суспільства

- Можливості придбання власності державою

- Обмеження права власності на землюна підставі загальних положень права планування і охоронного права

Приватна власність на землю в якості бази для розвитку довгострокового кредитування.

Позитивний досвід Німеччини у сфері використання власності на землю на етапі переходу від планової до ринкової економіки.

Висновок 26

Список використаних джерел 27

тезисної план роботи 28

Введення

У ст. 14 Основного закону право власності ставиться в один ряд зосновними правами, які користуються особливими гарантіями та особливої захистом збоку держави. Одночасно заявляється, що власність включає всебе не тільки права, але і обов'язки. У Конституції говориться:
"Використання власності має відбуватися не тільки в інтересахвласника, але й служити на благо суспільства "(зв'язаність зобов'язаннямвикористовувати власність у громадських інтересах). Зміст іобмеження власності регулюються законами. Такі закони маютьволодіти загальною юридичну силу і не повинні регулювати окремі випадки.
Основний зміст права власності недоторканно (ст. 19
Конституції). Позбавлення права власності допускається тільки на благосуспільства. Воно може відбуватися тільки на основі закону, який регулюєтакож вид і обсяг сумірною компенсації.

Власність як невід'ємна частина і одна з основ німецького громадянського суспільства

Згідно правопорядку Федеративної Республіки Німеччина предмети,міцно пов'язані із земельними ділянками, перш за все будівлі і споруди,а також вироблена на даній земельній ділянці продукція до тих пір,поки вона міцно пов'язана із землею, є істотними складовими частинамиземельної ділянки. Вони не можуть бути предметом особливих прав, а розділяютьправову долю земельної ділянки (особливі випадки див. п. 3 - успадкованеправо забудови, власність на квартиру). Власність на землюохоплює всю територію Федеративної Республіки Німеччина. Ні "нічиєюземлі ". Проте не кожен земельна ділянка знаходиться на території тількиоднієї громади. У виняткових випадках є так звані НЕщо належать громаді землі, наприклад, великі лісові масиви та внутрішніозера, а також полігони для військових навчань. Такі території є, якправило, власністю Федерального уряду або однієї з федеральнихземель (суб'єкта Федерації), але вони можуть також бути і власністюокремої фізичної чи юридичної особи.

Власність, в тому числі і на землю, регулюється в Німеччинівиключно приватним правом, переважно Цивільним кодексом (ЦК).
Дія приватного права залишається в силі, як виняток, і в тих випадках,коли власником є держава (Федерація, федеральна земля,громада).

Відповідно до німецького права, власність на землю, завдяки її закріпленнюв певному місці і з огляду на суворого правового нормування кожного випадкупереходу права власності, є особливо надійним засобомзабезпечення боргових зобов'язань, перш за все кредитів у рамкахдвосторонніх правових угод. Це, в першу чергу, стосується довгостроковихкредитів, які дуже часто забезпечуються шляхом надання іпотеки
(іпотека, пов'язана із борговим зобов'язанням, або іпотечний борг). Цііпотеки реєструються в реєстрі земельних ділянок, земельної
(поземельного) книзі, як обтяження певної земельної ділянки.
Оскільки правильності записів в земельній (поземельного) книзі можнабезумовно довіряти (суспільну довіру до земельній книзі) і земельнікниги загальнодоступні для кожного, хто висловлює обгрунтований інтерес допевними відомостями, то у кредитора, що отримав таке забезпеченнякредиту, є особлива впевненість в тому, що він зможе бути задоволенийза рахунок вартості земельної ділянки, якщо кредит не буде виплачено в строк.

Власник земельної ділянки обмежений у свободі дій щодосвоєї власності. Більш того, є законодавчі обмеження вінтересах сусідніх землевласників. Наприклад, при затвердженні будівельнихпланів необхідно дотримувати певну відстань споруди від сусідніхземельних ділянок; необхідно дотримуватися певних обмеженьрівня шуму та інших норм стосовно навколишнього середовища, рослини, які досяглипевної висоти, повинні перебувати на встановленому нормативамивідстані від кордонів з сусіднім ділянкою.
Обмеження використання права власності зустрічаються, насамперед, уфедеральному, земельному та муніципальному законодавстві про планування. Упершу чергу ці обмеження є в праві землеустрою та земельногопланування, планування транспортних шляхів, планування використаннятериторій, планування забудови,

1. обмеження власності шляхом введення заборони на зміну вжеіснуючого

використання земельної ділянки, наприклад, щодосільськогосподарських угідь

є застереження про необхідність отримання спеціального дозволу;обмеження на

засаджування орних площ деревами та обмежень щодо придбання

сільськогосподарських підприємств особами-нефермерамі,

2. обмеження використання в інтересах захисту природи і навколишнього середовища,

наприклад, обмеження при використанні добрив в так званих водо -охоронних

зонах;

3. договірні обмеження права власності шляхом стягування мит припідвищення

вартості земельної ділянки внаслідок зміни основ планування
(наприклад,

коли територія, де забудова тільки планувалася, перетворюється набудівельну

майданчик). Такі збори можуть досягати 2/3 від суми, на яку зросла

вартість. Вони стягуються на користь громади, а отримані таким чиномзасоби

використовуються в плані "соціально справедливого користування землею" длябудівництва

доріг, шкіл, дитячих садів або для розбиття скверів і парків.

Німецьке право в принципі не передбачає компенсацій за введенняобмежень та обтяження майбутнього використання землі. При введенніобмеження на будь-яке до цих пір практикувалося використанняземельної ділянки виплачується фінансова компенсація за суттєвевтручання у право власності, яке розглядається яканалогічне позбавлення права власності.

Розмір компенсації дорівнює сумі, на яку знижується ринкова вартістьземельної ділянки. Втручання може бути оскаржене в суді уадміністративних справах.

При позбавлення права власності виплата компенсації у відповідномурозмірі передбачена вже в Конституції.

Нормативно-правова регламентація реєстрації переходу

прав власності на землю

Набуття права власності на землюа) Можливості переходу права власності
Набуття права власності на землю може відбуватися такимтак:

4. договір купівлі-продажу, що укладається в присутності нотаріуса (цяспеціальна форма

договору купівлі-продажу називається юридичною мовою нотаріальнозавіреним

угодою про передачу права власності на нерухомість), і реєстраціянового

власника в земельній книзі;

5. спадщину;

6. договір дарування, що укладається в присутності нотаріуса, і реєстрація вземельної

книзі,

7. позбавлення права власності і виплата компенсації на підставі загального

законодавства при придбанні права власності державою;

8. відмова від права власності на земельні ділянки і придбання цихправ

Федерацією.б) Придбання шляхом укладення договору купівлі-продажу

Перехід права власності має дві правові передумови:

9. наявність нотаріально завіреного договору купівлі-продажу між продавцем і

покупцем;

10. реєстрація нового власника в земельній книзі і Викреслювання з неїколишнього

власника.

Для того щоб забезпечити правовий статус нового власника ще доостаточної реєстрації його в земельній книзі, нотаріус, як правило,порушує клопотання про попереднього запису в земельній книзі нотаріальнозавіреної угоди про передачу права власності на нерухомість. Тимсамим в земельній книзі відображається той факт, що колишній власник вже немає право ще раз продати цю земельну ділянку як власник, а іншийпокупець вже більше не може придбати власність на цю земельнуділянка в рамках добросовісної угоди. Цьому перешкоджає громадськедовіру до земельній книзі і до вмісту в ній записів.

Формальний реєстр земельних ділянок а) Попереднє зауваження
Визначення, що стосуються земельних ділянок, записуються в Німеччині в два реєстри.
Один реєстр, який називається кадастром нерухомості, містить дані поокремих земельних ділянок, встановлені за допомогою землемірних методів,і дані, які можна встановити при огляді ділянки.

Другий реєстр заснований на даних кадастру нерухомості, але в ньому перерахованіправа, які є відносно даної земельної ділянки, або якимиобтяжений земельну ділянку. Цей реєстр називається земельної книгою іносить матеріально-правовий характер.

б) Кадастр нерухомості

- Форма і зміст

Кадастр нерухомості складається з кадастрової картотеки і кадастрових книг. Укадастрової картотеці на картках відображені земельні ділянки, включаючибудівлі, в єдиному масштабі. Земельні ділянки та будівлі коротко описані вкадастрових книгах. Кадастр нерухомості містить дані про використанняземельної ділянки, її прибутковості і відмежування його від земель,використовуються у сільськогосподарських цілях і як садово-городніхділянок, включаючи результати оцінки стану грунту. Кадастр нерухомості вобов'язковому порядку містить відомості про форму, розміри і місце розташуванняземельної ділянки.

Зміни, що стосуються розміру земельної ділянки, виду його використання, атакож будівель, розташованих на земельній ділянці, вносяться до кадаструнерухомості. Власник земельної ділянки зобов'язаний доводити до відома протакі зміни компетентні землемірні відомства і при необхідності неперешкоджати проведенню землемірних робіт на своїй земельній ділянці.

У кадастр нерухомості окремих частин земельних ділянок присвоюютьсяномера. Один земельна ділянка може складатися з кількох ділянок,кожен з яких має свій номер. Такі ділянки маркуються за допомогоюмежових каменів, які повинні бути досить великими, щоб їх буловажко зрушити з місця. Розміщення межових каменів відображається в кадастровоїкартотеці.

землемірні роботи повинні регулярно проводиться державним землемірні
(кадастрових) управлінням. В окремих конкретних випадках до землемірніробіт можуть залучатися самостійні землемірні бюро. Правовуоснову для вирішення всіх питань, пов'язаних з вимірюванням земельних ділянокі веденням кадастру, складають закони і укази відповідних федеральнихземель.

»
- Публічність і доступність, а також обов'язковість кадаструнерухомості

Кадастр нерухомості є публічним реєстром, в який занесені всіземельні ділянки та будівлі. Він має юридично обов'язкову силу вщодо розмірів і форми кожного окремої земельної ділянки. Цяюридично обов'язкова сила кадастру нерухомості не дійснащодо відомостей, які переносяться до кадастру нерухомості з іншихреєстрів, зокрема, з земельної книги (наприклад, перенесені зземельної книги відомості про власника), а також недійсна вщодо результатів оцінки стану грунту, назв вулиць і номерівбудинків.

Відповідно до характеру публічного реєстру кожній особі, яка маєдостовірно обгрунтовану зацікавленість, надається можливістьознайомлення з картами і книгами кадастру нерухомості та видається довідка,якщо це не суперечить інтересам суспільного благополуччя. Запевну плату за заявкою зацікавленої особи робляться виписки ікопії, і організацією, що веде кадастр, здійснюється нотаріальне завіреннявідповідності їх оригінального реєстру. Німеччині висловлюються побажання умайбутньому вносити в кадастр також прокладені під поверхнею землікомунікації (водопостачання, каналізація, газ, електрику, телефоннілінії і т.д.) на землях, що належать державі (наприклад, дільницях,зайнятих під транспортні шляхи), що повинно сприяти кращійкоординації необхідних ремонтних робіт і полегшувати ремонт комунікацій.
Проте для здійснення цієї ідеї буде потрібно чимало часу.

в) Земельна книга

Всі земельні ділянки в Німеччині внесені в земельні книги, які служатьдля реєстрації права власності і в деяких випадках його обмеженнявідповідною угодою. На кожну земельну ділянку, яка маєпевного власника, в земельній книзі заводиться так званий
"лист поземельної книги", що має певний номер. При розподіліземельної ділянки цей лист ділиться на кілька аркушів земельної книги.

• Законодавчі основи

Форма і зміст земельної книги та її окремих листів визначаються
Федеральним законом (так зване "Положення про ведення земельних книг").
Створення нової земельної книги та ведення земельних книг знаходиться у веденніпровідних ці книги установ, які створюються федеральними землями присудах нижній інстанції.

Внесення записів та змін в земельну книгу здійснюється сьогодні в
Німеччині вже не суддями, як це було раніше, а так званими працівникамиправосуддя. Працівники правосуддя - це державні службовці, що пройшлиспеціальне навчання в області земельного права та правил ведення земельнихкниг і за рівнем професійної кваліфікації стоять нижче рівня судді.

• Зміст листа земельної книги, який зводиться для кожної земельної

ділянки

Кожен лист земельної книги складається з чотирьох частин:

- Відомість обліку наявності, що включає відомості з кадастру нерухомості:

1. в якому місці муніципальної території знаходиться відповідну земельну

ділянку;
2. номери окремих ділянок, що складають дану земельну ділянку;
3. в якому розділі кадастру нерухомості знаходиться дану земельну ділянку;

4. місцезнаходження (наприклад, назва вулиці) і вид господарської діяльності

(плодовий сад, стройплощадка тощо);

5. форма і точна вказівка площі ділянки (кількість квадратних метрів або

гектарів);

6. в яких розділах більш старих земельних книг можна знайти відомості про це

земельній ділянці, щоб довести наступність і послідовність ведення

документації.
- Перший розділ

Відомості про власника або власників із зазначенням, на якому
-юридичній підставі відбулося придбання права власності.

- Другий розділ

Реєстрація сервітутів, які є на користь інших осіб (узуфрукт,права користування чужим майном) або інших земельних ділянок (право напрохід або проїзд для власників іншої земельної ділянки). Користуватисяпільгами можуть і підприємства, наприклад, підприємства електропостачання,які отримують дозвіл на протягування ліній електропередачі надземельною ділянкою або на встановлення опор цих ліній.

- Третій розділ

Реєстрація іпотек, якими обтяжується земельна?? часток для забезпеченняборгового зобов'язання, тобто борг, забезпечений заставою нерухомогомайна.

Зміни, що вносяться в різні розділи земельної книги, повиннібути чітко і однозначно виділені (наприклад, підкреслення червоним кольором).
Але при цьому попередні записи повинні залишатися читаються.

Двосторонні договори (договори зобов'язального права), наприклад,оренда, не можуть бути зареєстровані в земельній книзі, тобто вони не маютьюридичної сили по відношенню до особи, що набуває цю земельнуділянку, якщо інше не обумовлено в Цивільному кодексі (наприклад, в орендномуправо визначено, що продаж будинку не зачіпає вже існуючівідносини оренди).

• Публічний характер і доступність земельної книги

Так само, як і кадастр нерухомості, земельна книга має публічнийхарактер. Тому кожна особа, яка має обгрунтованузацікавленість, отримує право на ознайомлення з земельною книгою. Цевідноситься як до осіб, які зацікавлені в покупці, також і до банків,які повинні перевірити наявні на земельній ділянці позичальникаможливості для забезпечення кредиту.

За відповідну плату відомства з ведення земельних книг роблять з нихкопії та виписки.

• "

»
7. Матеріально-правове значення земельних книг
8. Громадське довіру до земельній книзі

Зміст земельної книги вважається вірним на користь тієї особи, яка набуває право на земельну ділянку. Обмеження можливості розпоряджатися будь-яким правом, зареєстрованим в земельній книзі, в першу чергу правом власності, діють по відношенню до третіх осіб лише в тому випадку, якщо вони з очевидністю випливають із записів в земельній книзі, або ж, як можна довести, відомі третій особі .

• Права іпотечної застави (іпотеки та іпотечні борги), відображені в земельній

книзі
Крім відомостей, що стосуються власності, особливе значення має відображення вземельній книзі прав іпотечної застави. Якість забезпечення борговогозобов'язання у вирішальній мірі залежить від послідовності реєстраціїправ іпотечної застави у третьому розділі відповідної земельної книгиабо листа земельної книги.

Якщо боржник не оплачує або не може оплатити що підлягають виконаннюборгові зобов'язання, то тоді право іпотечної застави, надане укористь кредиторів, дозволяє їм почати примусовий продаж земельноїділянки на торгах і отримати задоволення (якщо правовий статус ділянкидосить надійний) із суми, вирученої від продажу цієї земельноїділянки.

Примусова продаж з торгів є формалізованим публічним способомпродажу, що відкривається після відповідного оголошення і проходить ввідповідно до правил торгів, які детально регулюються законом.

Виручка від примусового продажу з торгів йде на задоволеннякредиторів тільки після виплати боргів із заробітної плати та задоволенняпретензій держави щодо сплати земельного податку. При цьомувиплата належних кредиторам боргів, забезпечених заставою земельноїділянки, відбувається в порядку занесення записів у третій розділ земельноїкниги. Право іпотечної застави, зареєстроване в земельній книзіпізніше іншого такого ж права, має менше шансів на задоволення.

Як правило, банки наполягають на тому, щоб при наданні ними підзаставу

земельної ділянки кредитів права іпотечної застави реєструвалися б за

можливості як права першого або, як виняток, другого рангу. Крімтого, банки в

більшості випадків не надають кредити, які перевищували б приблизно
60%

ринкової вартості земельної ділянки, і не беруть гарантій, якіперевищують

цей відсоток. .,

Якщо кредитор, який має право іпотечної застави, не може бути задоволенийз коштів, виручених від примусового продажу з торгів земельногоділянки, то його вимога до боржника зберігає свою силу. У той же часпісля торгів і придбання ділянки перемогли покупцем він втрачаєсвоє право іпотечної застави. Особа, яке купило дану земельну ділянку,отримує його вільним від прав іпотечної застави.

Якщо при примусовому продажу земельної ділянки з торгів отримана виручка, що перевищує сукупність вимог з прав іпотечної застави, то сума, що залишається після сплати всіх боргів, належить колишньому власнику.

»
Послідовність, у якій в земельній книзі зареєстровані що належать кредиторам права іпотечної застави, має у випадку банкрутства боржника таке ж значення, як і при примусовому продажу з торгів.

Права іпотечної застави реєструються в земельній книзі тільки в тому випадку, якщо надання цих прав було погоджено між власником земельної ділянки та особою, що видає кредит під заставу, і представлено у формі нотаріально завіреного договору у відомство, що веде земельні книги.

Особливі форми власності в рамках землеустрою або права, аналогічні правам власності

а) Власність на житло

окремим випадком виключення з принципу, згідно з яким правовласності на земельну ділянку включає в себе також і правовласності на розташовані на цій ділянці будівлі, є те, що ввідношенні квартир у великому житловому комплексі може існувати особливуправо, дозволену законом: так звана власність на житло.

У цьому випадку власник житла має також не конкретизовану частку вспільної власності на комунальні спорудження житлового комплексу,розташовані за межами що знаходиться у власності квартири. До нихвідносяться земельну ділянку, споруди та пристрої будівлі, які незнаходяться в особливій власності або у власності третьої особи.

Німецькому права власності на житло в англо-американському правівідповідає власність кондомініуму. Крім того, в англо-американськомуправо є право власності в кооперативі. Ця правова форма взначною мірою відповідає правовим статусом членів житлово -будівельного кооперативу в Німеччині. У ньому не конкретизована частка вспільної власності на комунальні споруди поширюється навесь житловий комплекс, включаючи індивідуальні квартири.

Це має практичні наслідки в тому плані, що при кооперативноїмоделі власники спільної часткової власності мають право голосу в прийняттірішень при реконструкції індивідуальних квартир, а при моделі кондомініумутаке право з'являється лише тоді, коли, наприклад, реконструкція несучихстін усередині приватної квартири може позначитися і на комунальнійвласності.

б) Успадковане право забудови

Це право, зазвичай надається на тривалий термін (33 роки, 49 років, 99років), обмежує право власника земельної ділянки регулярно отримуватиорендну плату від успадковане забудови (її називають також відсотками відуспадковане забудови) і після закінчення терміну дії цього права отримативласність без обмежень назад.

Особа, яка отримала право успадковане забудови, може побудувати на орендованійїм чужій ділянці будівлю і користуватися ним. Важливим критерієм для визначеннярозміру орендної плати є детально обумовлений у договорі проуспадковане забудові вид користування, дозволений особі, якійнадається право успадковане забудови.

Після закінчення терміну дії права успадковане забудови земельну ділянку,включаючи будинок, побудований особою, що мали право успадковане забудови,переходить до власника земельної ділянки .. Як правило, власникземельної ділянки повинен виплатити компенсацію за цю будівлю особі,яке мало право успадковане забудови. Проте допустимі і нерідковикористовуються на практиці угоди, що виключають виплату компенсації зазакінчення терміну дії права успадковане забудови.

Право успадковане забудови можна протягом терміну його дії передавати у спадок.в) Реєстрація особливих форм власності в земельній книзі

Для особливих форм власності, які іменуються "власністю на житло" і
"правом успадковане забудови", в земельній книзі ведуться спеціальні листиземельної книги. Оскільки ці права мають силу й щодо третіх осіб,вони особливо захищені від утисків. Цим вони принципово відрізняються віддоговорів оренди житла або земельних ділянок, дія якихпоширюється тільки на договірні сторони, навіть якщо вониукладаються на тривалий термін.

Забудовані і незабудовані земельні ділянки: основні положення, оцінка вартості

1. Про загальних питаннях оціночної діяльності

а) Залучення до оціночної діяльності кваліфікованих незалежнихекспертів та осіб, що володіють особливими знаннями і навичками для здійсненнятакої діяльності

Оціночна діяльність у Німеччині здійснюється в основному експертами, адля вирішення виникаючих при цьому спеціальних питань залучаються особи,що мають особливу кваліфікацією.

- Залучення державних присяжних експертів

Для різних сфер оціночної діяльності, кожна з яких детальноописана, можуть офіційно залучатися і провадяться до присяги поклопотанням спеціальних організацій експерти або особи, що володіють особливимизнаннями. Як правило, з клопотаннями виступають торгово-промисловіпалати, які є професійними суспільно визнанимиорганізаціями.

Відбір і призначення експертів-оцінювачів проводяться відповідно донаступними критеріями:

9. їх висока кваліфікація підтверджена здачею спеціального іспиту

компетентної комісії або на співбесіді з такою комісією;
10. за віком експерти, як правило, не молодше 30 років;
11. в розпорядженні експертів-оцінювачів є необхідне обладнання;
12. залучаються експерти повинні підтвердити, що вони матеріально забезпечені,
13. відсутні будь-які інші заперечення або сумніви щодо придатності цих осіб

для здійснення ними оціночної діяльності.

- Зміст свідоцтва про призначення експерта-оцінювача

Особи, визнані придатними для здійснення оціночної діяльності,приводяться до присяги, в якій вони зобов'язуються сумлінно виконувати своїзавдання в якості експерта та давати експертні висновки чесно інеупереджено.

Офіційне призначення і приведення експерта до присяги єсуспільним визнанням його високої кваліфікації, проте не служитьдозволом на здійснення професійної діяльності, що можебути отримано, у разі потреби, в незалежному порядку.

У торгово-промислових палатах є список офіційно призначенихекспертів. Він має підрозділи по видах діяльності і може бути в будь -час пред'явлений будь-якій особі для ознайомлення.

Вид діяльності, в рамках якої підтверджується висока кваліфікаціявідповідного фахівця, отримує точний опис у свідоцтві пропризначення цього експерта (наприклад, експерт-оцінювач верстатів або експерт вгалузі аналізу металургійного виробництва).
Термін дії призначення може бути обмежений, може бути пов'язаний зпевними зобов'язаннями, але автоматично спливає, колиекспертом віку 68 років. За певних умов призначення може бутивідкликана.

б) Юридична база для нормативних актів

Відповідальність за дотримання законодавчих рамок, передбаченихфедеральним законодавством, лежить на федеральних землях (суб'єктахфедерації).

в) Принципи оціночної діяльності

Правові акти, що носять обов'язковий характер, є тільки для випадківвизначення ринкової вартості забудованих і незабудованих земельнихділянок ( "Федеральне Постанова про принципи визначення ринковоївартості земельних ділянок "та розроблені на його основі Директиви
Федерального міністерства будівництва).

В інших випадках принципи здійснення оціночної діяльностірозробляються професійними організаціями і не єобов'язковими. При наявності досить обгрунтованої аргументації дозволяєтьсявідступ від цих принципів. Це стосується, наприклад, принципів оцінкивартості підприємств (бізнесу), які були розроблені Палатоюаудиторів.

2. Оцінка вартості земельних ділянок

Орієнтиром при оцінці вартості земельних ділянок завжди служить їхринкова вартість.

а) Що таке ринкова вартість

Федеральний уряд (Федеральне міністерство будівництва)випустило спеціальні директиви для проведення оціночної діяльності,які повинні лежати в основі визначення вартості земельних ділянок.
Метою цих директив є забезпечення використання об'єктивних, єдинихі відповідають ринковим вимогам принципів і методів при визначенніринкової вартості незабудованих і забудованих земельних ділянок.
Конкретно ринкова вартість визначається:

11. часом виконання оцінки;

12. ціною, яка може бути отримана при звичайних угодах. При цьомуслід враховувати

як юридичні умови (наприклад, обтяження правом іпотечної застави),так і

фактичні характеристики земельної ділянки, наприклад, його стан і

розташування.

б) Оцінка вартості незабудованих земельних ділянок

Вирішальним для незабудованих земельних ділянок є визначення вартості землі. Вона визначається з урахуванням так званих земельних нормативних показників. Земельні нормативні показники встановлюються самостійними і незалежними комісіями експертів раз на рік на основі аналізу цін на земельні ділянки. Земельні нормативні показники, розраховані комісіями експертів, повідомляються компетентному податково-фінансовому відомству і підлягають опублікуванню.

1 Л
Кожен громадянин має право запросити інформацію про земельні нормативнихпоказниках. При визначенні вартості землі ці показники можутьвикористовуватися як поряд з цінами на аналогічні земельні ділянки, так ізамість них.

в) Оцінка забудованих земельних ділянок

Для оцінки вартості забудованих земельних ділянок необхідно окремовизначити вартість землі та вартість будівель і споруд.

При цьому вартість землі визначається так само, як і для незабудованихземельних ділянок. Оцінка вартості будівель і споруд здійснюється задопомогою одного або кількох методів: порівняльного (порівнюються ціни назіставні земельні ділянки), прибуткового (розраховується чистий прибутоквід земельної ділянки за вирахуванням витрат на господарське управління і зурахуванням залишкового терміну служби будинків і споруд), методу визначенняреальної вартості (з витрат виробництва віднімається зниження вартостів результаті старіння, через будівельні дефектів і будівельнихушкоджень).

Відповідно до положень німецького Цивільного кодексу, згідно зякому будинку є важливою складовою частиною земельної ділянки, неволодіючи при цьому власним правовим статусом, з елементів оцінкивартості - вартості землі і вартості будівель і споруд - утворюєтьсяєдина вартість земельної ділянки як господарської одиниці, якаохоплює всю земельну ділянку, включаючи всі його складові частини.

Якщо паралельно використовуються кілька методів оцінки вартості (методипорівняльний, прибутковий і реальної вартості), то ринкова вартістьрозраховується за результатами різних методів, однак при цьому недопускається виведення середнього арифметичного з результатів різнихвидів розрахунків.

г) Оцінка вартості успадкованого права забудови та вартості земельноїділянки,

обтяженого успадкованих прав забудови

Успадковане право забудови і обтяжений їм земельну ділянку оцінюютьсяроздільно.

Оцінка вартості здійснюється на основі особливих постанов, згідно зяким спочатку визначається вартість землі тієї чи іншої земельноїділянки без урахування успадкованого права забудови, а потім ринкова вартістьуспадкованого права забудови. Особлива увага приділяється розміру відсотківна успадковане право забудови, терміном дії успадкованого права забудовиі в певних випадках компенсації, яка повинна бути виплачена зазакінчення терміну дії успадкованого права забудови.

Правове регулювання обмеження права власності на земельні ділянки в інтересах суспільства

1.1. Попереднє зауваження

За законодавством, держава повинна регулювати питання власностіна землю таким о?? разом, щоб використання земельних ділянокздійснювалося з урахуванням інтересів суспільства. Цим обумовлено обмеженнясвободи розпорядження приватною власністю, що отримало правову гарантію в
Конституції Федеративної Республіки Німеччина завдяки принципу
"пов'язаності зобов'язанням використовувати власність у громадськихінтересах ".

У принципі, таке дотримання інтересів суспільства в Німеччині здійснюєтьсядвояко:

13. через право держави на придбання або відчуження земельноїділянки, коли

право користування переходить державі в повному обсязі. У разіпримусового

відчуження як компенсація виплачується ринкова вартістьвідчужуваного

ділянки. Право на проведення відчуження може бути оскаржене в судовійінстанції за

клопотанням потерпілої сторони (це стосується як причини відчуження, так ісуми

компенсації);

14. через загальні правила щодо обмеження використання, які, однак,не обмежують

сам принцип власності і випливають з нього, права користуваннявласністю.

Такі обмеження можна вводити тільки на основі законів, якідосить

конкретно регулюють обмеження права власності і в деяких випадках

передбачають економічну компенсацію за обмеження можливостікористування

власністю. Підставою для введення таких обмежень можуть служити

регіональне та муніципальне право планування, будівельне право,

природоохоронне право, право в галузі охорони навколишнього середовища, право вобласті

охорони пам'яток та ін

Можливості придбання власності державою

Держава (включаючи комуни) може набувати земельні ділянки трьомаспособами:

За певних передбачених законодавством обставиндержава має право відчужувати власність на земельну ділянку,що знаходиться в приватній власності, в рамках односторонньогоадміністративного акта. У цьому разі колишній власник повинен отриматикомпенсацію в розмірі ринкової вартості даної земельної ділянки.
Відчуження допускається тільки у випадках, які є предметом особливоїдержавного регулювання. Перш за все, відчуження власності вкористь держави допускається в таких цілях:

- Будівництво транспортних шляхів

Здійснити відчуження можна в тому випадку, коли транспортні шляхи чи інші комунікації (автомобільні дороги, залізниці, аеропорти, системи електро - , газо-, водопостачання і необхідні для цього споруди) будуються громадськими організаціями або організаціями приватного права.

1/S
- Санірування міст

Відчуження можливо, якщо відповідно до закону певний міський районоголошується зоною санірування і санірування або необхідні для цьогобудівельні заходи можна здійснити тільки шляхом відчуженнявідповідної земельної ділянки на користь держави.

- Розміщення промислових підприємств

Відчуження власності на користь держави можливо також і в